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黑心卖屋求自保/竟用电视柜遮住墙角「证物」 东窗事发还挂买家电话

02-01 财经
刘韦德律师自费设计一款可以自己制作遗嘱App,于去年6月接受本刊记者专访报导。

购屋是一件人生大事,但若不幸买到漏水屋或壁癌屋时,买方在法律上有哪些权利可以主张呢?本刊邀请擅长不动产纠纷、遗产继承、婚姻家事类等案件的律师刘韦德,跟读者聊聊购屋后可能遇到相关修缮等情况时,可以透过法律主张权利实例。

【案例事实】

王先生透过仲介公司买了一间房子,是一间四楼公寓的三楼,虽然屋龄已经30年了,而且只有20多坪,但生活机能良好,所以他很满意。

交屋前,他共看过了二次屋况,没发现什么问题,他还特别问了屋主房子有没有什么问题,屋主还特别跟他保证一切都没问题,所以他很放心的到代书事务所和屋主办理交屋,也拿到钥匙。

过了几天,王先生带装潢厂商去现场讨论装潢的事情,结果到了现场,他才发现客厅墙角居然有壁癌,甚至已经长出黑点霉斑,看起来壁癌已经有一段时间了。

王先生想到,当初最后一次看屋时,这个地方被电视柜挡住,所以他才没发现,没想到现在屋主把家具移走后才看到,他立刻打电话给前屋主,没想到前屋主一听到他的电话就挂掉,让王先生气炸了。

刘韦德律师。(图/张文玠摄)

【法律问题

王先生在法律上有哪些权利?

【法律解析】

由于台湾地区属于多雨、多台风的地区,加上屋龄普遍偏高及民众经常擅改管线等因素,所以房子发生渗漏水的现象是很常见的。

房子有漏水壁癌时,屋主应该要负担什么责任呢?

依据《民法》第354条,屋主必须担保交屋时,房子必须没有灭失或减少其价值之瑕疵,也不可以有灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵,这就是法律上所称的物之瑕疵担保责任。

物之瑕疵担保责任是一种注意程度很高的责任,即使屋主对瑕疵不知情或是非屋主所造成,屋主都必须负责,只有在少数情况下,例如买方已知悉有瑕疵、瑕疵甚为轻微等情况下,卖方才可以不负责任。

买方在法律上可以向屋主请求的权利,在法律上有以下三种:

1、减少价金请求权

尹启铭忧「口罩限购」让防疫漏洞开 网友酸:脑洞大开

国内掀起口罩抢购潮,前经济部长尹启铭认为政府的口罩限购政策,反而让防疫漏洞大开。 武汉肺炎疫情在全球肆虐,目前还未有降温倾向,引发国内民众排队抢购口罩。为了让口罩使用能达到更有效率的疫情控制效果,疾管署每日释出600万片口罩至四大超商通路,每片零售价2月起订为6元,每人限购3片。对此前经济部长尹启铭发表看法,他认为限购口罩规定,恐造成传染可能性增加,但网友普遍不认同他的想法,还有人暗酸他:「漏洞大开(x) 脑洞大开(o)」。 前经济部长尹启铭,认为政府的口罩限购政策,反而让防疫漏洞大开,但网友普遍不认同他的观点。 尹启铭近日在脸书发文表示,他认为「口罩限购」为一「顾此失彼的决策」,他提出质疑表示:「为何不是限购5片、而是3片?不知道决策点在哪里?若从防疫的角度与作业方便性考量,为何不是限购5片?」尹启铭并提到:「1片8元,限购3片24元,我给3个10元,店员找我6个1元,传染可能性是

如果屋况问题不是很严重,那么就可以考虑用减少价金方式处理,这种减少价金请求权只要买方单方意思表示就可发生效力,不过若双方对于减少的金额有争议时,就需要另外进行调解或由法院公正判断。

2、解除契约请求权

若是瑕疵状况比较严重的话,买方还可以直接请求解除契约,不过减价和解约这两种权利,买方只能选择其中一种行使,不可以又要减价又要解约,因为这样会产生矛盾的现象。

3、请求损害赔偿

如果卖方有故意隐匿瑕疵,或是特别保证没有瑕疵,这种情况因卖方恶意的程度较强,或是让买方产生特别信赖,因此法律上另外赋予买方可以请求损害赔偿的权利。

由于壁癌修缮金额,对比于房价来说并不算高,所以如果壁癌情况不是很严重的话,王先生应仅能要求减少价金,但还不到解约程度,因此王先生应只能向前屋主要求减少价金。

不过在本案中,前屋主有疑似隐匿瑕疵,且曾特别向王先生保证无屋况瑕疵,因此王先生也可以不请求减少价金而直接请求损害赔偿,请求内容可以包含所受损害以及所失利益(民法216条),例如修理费用以及延迟入住所衍生之费用及损失。

刘韦德律师现任职于一家上市公司。

【律师叮咛】

购屋时,最好要仔细检查屋况,尤其是在屋主将屋内物品清空后再进检查一次,以免部分屋况因被家具等物品挡住而无法发现。如果在交屋前就发现,通常屋主比较愿意处理,买方也可以直接行使权利,不用到后来再进行恼人的程序。

【刘韦德律师小档案】

台大法律系毕业,86年律师高考及格,擅长不动产纠纷处理、遗产继承、遗嘱撰写、婚姻等案件,现任职某上市公司资深法务主管。刘律师免费法律咨询信箱  [email protected](限不动产纠纷、遗产继承、婚姻等相关案件)

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